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CWNTP 財經: 逢甲教授陳建元:租賃實價登錄制度 應盡速檢討與修正


【CWNTP 應瑋漢 cwnkent88@gmail.com】今日房仲公會全聯會座談會邀請永然聯合法律事務所所長李永然、逢甲教授陳建元、崑山科技教授陳淑美等貴賓與會發表看法。逢甲教授陳建元指出,台灣以往因不動產市場的資訊不透明,導致不動產買賣及租賃糾紛頻傳;傳統不動產交易與租賃多倚靠口耳相傳來降低交易成本,如此卻無法提升市場效率與朝向專業化發展。民國88年政府立法施行不動產經紀業管理條例後,在「人必歸業,業必歸會」政策下,透過專業證照和公會組織運作,大幅下降不動產市場糾紛,市場逐步朝向科技化與專業化發展,而在不動產說明書、履約保證與制度等配套措施協助下,市場資訊透明度正不斷提升。

然而自實價登錄制度2012年8月實施上路以來,不動產仲介經紀全聯會陸續接到會員反映,租賃案件委託數量,萎縮程度超過一半,台北市甚至高達六成。究其原因在於許多出租人擔心透過不動產經紀業成交的租賃案件,依法必須按實價登錄,使租金收入曝光,進而成為「實價課稅」對象,故寧可自行出租或委託非合法仲介經紀業招租,亦不循正常管道委託合法業者出租業務,此舉反而是將已經專業化的不動產租賃市場,倒退至過去地下化與高交易成本時代,未來糾紛案件的增加,更是可以預期。
此外,租賃成交案件因無涉物權變動,故無法以辦理移轉登記做為實價登錄查核點,而且出租人自行出租卻無任何實價登錄之相關規範,地下化情況將更趨嚴重。再者,申報登錄資訊真實性的責任歸屬,依據民法典自由意定契約精神,理應由交易當事人負責,不應由被動接受文件的地政士和經紀人員,全權負責。日前行政院已經注意到此不合理現象,並著手提案修正平均地權條例第47條來導正,但為德不卒租賃當事人仍欠缺法令約束。

逢甲教授陳建元表示,目前租賃住宅市場發展與管理條例草案刻正於立法院二讀審議。其草案第34條規定,租賃住宅服務業應於每季結束後15日內,將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊,提供直轄市、縣(市)主管機關。因此建請主管機關運用此資訊陳報機制。分由代管業和包租業依租賃當事人簽訂之租賃契約書,申報登錄其接受委託管理或從事包(轉)租業務之租賃成交案件,實際價格資訊。透過上述制度設計逐漸補強租賃當事人,負起告知真實租賃資訊義務,使租賃市場更趨健全;此外透過專業人員定期申報揭露租賃資訊,保障當事人權益,加速租賃市場效率與專業化。

( CWNTP 華人世界時報 www.cwntp.net )



 
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