【CWNTP 應瑋漢 cwnkent88@gmail.com】今日房仲公會全聯會座談會邀請永然聯合法律事務所所長李永然、逢甲教授陳建元、崑山科技教授陳淑美等貴賓與會發表看法。逢甲教授陳建元指出，台灣以往因不動產市場的資訊不透明，導致不動產買賣及租賃糾紛頻傳；傳統不動產交易與租賃多倚靠口耳相傳來降低交易成本，如此卻無法提升市場效率與朝向專業化發展。民國88年政府立法施行不動產經紀業管理條例後，在｢人必歸業，業必歸會｣政策下，透過專業證照和公會組織運作，大幅下降不動產市場糾紛，市場逐步朝向科技化與專業化發展，而在不動產說明書、履約保證與制度等配套措施協助下，市場資訊透明度正不斷提升。
然而自實價登錄制度2012年8月實施上路以來，不動產仲介經紀全聯會陸續接到會員反映，租賃案件委託數量，萎縮程度超過一半，台北市甚至高達六成。究其原因在於許多出租人擔心透過不動產經紀業成交的租賃案件，依法必須按實價登錄，使租金收入曝光，進而成為｢實價課稅｣對象，故寧可自行出租或委託非合法仲介經紀業招租，亦不循正常管道委託合法業者出租業務，此舉反而是將已經專業化的不動產租賃市場，倒退至過去地下化與高交易成本時代，未來糾紛案件的增加，更是可以預期。
此外，租賃成交案件因無涉物權變動，故無法以辦理移轉登記做為實價登錄查核點，而且出租人自行出租卻無任何實價登錄之相關規範，地下化情況將更趨嚴重。再者，申報登錄資訊真實性的責任歸屬，依據民法典自由意定契約精神，理應由交易當事人負責，不應由被動接受文件的地政士和經紀人員，全權負責。日前行政院已經注意到此不合理現象，並著手提案修正平均地權條例第47條來導正，但為德不卒租賃當事人仍欠缺法令約束。
逢甲教授陳建元表示，目前租賃住宅市場發展與管理條例草案刻正於立法院二讀審議。其草案第34條規定，租賃住宅服務業應於每季結束後15日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣(市)主管機關。因此建請主管機關運用此資訊陳報機制。分由代管業和包租業依租賃當事人簽訂之租賃契約書，申報登錄其接受委託管理或從事包(轉)租業務之租賃成交案件，實際價格資訊。透過上述制度設計逐漸補強租賃當事人，負起告知真實租賃資訊義務，使租賃市場更趨健全；此外透過專業人員定期申報揭露租賃資訊，保障當事人權益，加速租賃市場效率與專業化。
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