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CWNTP 財經: 崑山科技教授陳淑美:速訂不動產租賃專法健全租賃市場 終結扭曲市場資訊


【CWNTP 應瑋漢 cwnkent88@gmail.com】今日房仲公會全聯會座談會邀請永然聯合法律事務所所長李永然、逢甲教授陳建元、崑山科技教授陳淑美等貴賓與會發表看法。崑山科技教授陳淑美指出,目前台灣租金成交資訊不完全,市場租金來源管道較少。為促進不動產價格資訊透明化,減少不動產價格資訊不對稱情形,內政部積極推動實價登錄政策。凡透過不動產仲介經紀業完成不動產租賃案件,需於簽訂租賃契約書30日內,登錄實際租金價格。所有權人委託不動產仲介業者出租之案件才有實價登錄之義務,政府無法掌握房東自行出租或其他管道出租案件之租金成交資訊。以台北市為例,目前政府能掌握目前租金實價登錄資訊及每年申請住宅租金補貼的租賃物件資訊,兩者合計大約粗估住宅戶數的7%。政府對不動產租賃市場資訊的掌握非常有限。

民間租屋網站的租金資訊並無公信力。民眾倘若查詢到該租金資訊,無從分辨其為擬租租金或是成交租金。市場資訊不充分且混亂。以實價登錄住宅類租賃案件承租人屬性進行分析,法人(公司行號及法人組織)共2,905件(48.76%),外籍人士共355件(5.96%),本國人共2,698件(45.28%),法人及外籍人士比例合計佔54.72%,佔全部半數以上。實價登錄住宅類租賃案件以大樓明顯較多,高達85.52%,且這些大樓的屋齡有5成以上是10年內新屋。實價登錄的租金物件僅佔市場不到2%的比例,且比一般市場出租物件的條件較優,不足以代表市場出租物件的全貌。

我國不動產租賃市場資訊的問題:
1.不動產租賃市場資訊缺乏。
2.政府無法掌握租賃市場,租賃所得未全面報稅。
3.不動產租賃報酬偏低,租賃產業面臨生存的問題。

崑山科技教授陳淑美表示,不動產經紀業管理條例有關租金實價登錄的規範使得房東不願再委由經紀業從事居間出租業務,致使承租人風險提升,該弱勢地位將更加嚴重,資訊不對等,租賃糾紛勢必大幅增加,同時嚴重影響以出租為主要業務的不動產經紀業的生計。內政部宣布的實價登錄修法重點是為了解決過去實價登錄制度實施以來所發生的部分問題,但是對於不動產租賃案件僅要求不動產經紀業申報登錄,卻未要求出租人、承租人申報登錄,不動產成交租金資訊未能全盤有效掌握。影響所及,不動產經紀業的業務範圍被侵蝕的問題以及出租人自行出租未依法報稅的問題仍然存在。崑山科技大學房地產開發與管理系陳淑美教授提出對不動產租金實價登錄的具體作法建議,仿照美國、中國、香港制度之長,應訂定不動產租賃管理條例,藉由規範房東與承租人權利義務的專法,將台灣的不動產租賃契約作大幅度的制度變革,全面採租賃案件登錄或備案制,政府強制將所有租賃物件登錄,規範清楚的不動產租賃權利義務,健全市場體質,減少租賃糾紛,協助弱勢的租屋民眾,全面掌握租金資訊,增加政府稅收,建立租賃市場資訊的大數據庫,可據以研訂輔導租賃市場的相關政策。過去依靠經紀業租金登錄的資訊無法掌握租賃市場之全貌,反而扭曲市場委任之行為,也嚴重影響以租賃仲介為主業的業者生計。買賣、租賃契約須權利人、義務人雙方同意始成立,實價登錄義務回歸買賣雙方與租賃雙方,公證人、地政士和經紀業僅為協助交易之受委託人,不應成為實價登錄的義務人。

應立法規範使不動產租賃登錄備案制度於法有據:
(1).內政部應即刻進行研議將屋主出租之實價登錄申報義務之立法程序。
(2).對於相關受到制度影響的不動產經紀業者應協助解決立法設計不當所致之損失。

(照片左起:逢甲教授陳建元、崑山科技教授陳淑美、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄、永然聯合法律事務所所長李永然)

( CWNTP 華人世界時報 www.cwntp.net )



 
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